Zdravím vás, som Milan Petrík. Tí, ktorí ma poznáte viete, že nehnuteľnostiam sa venujem viac ako 15 rokov, tu je môj pohľad na aktuálnu situáciu v realitách.
Počas posledných rokov sme si zvykli na rastúce ceny, veľmi obmedzenú ponuku nehnuteľností a kupujúcich čakajúcich v rade pred dverami.
Trh patril predávajúcemu, ktorý si v podstate určoval podmienky.
Ber, alebo zoberie ďalší, dnes máme dohodnutých 6 obhliadok.
Realitný trh ako každý trh funguje na základe pôsobenia ponuky a dopytu. Počas predošlých rokov bol pomer ponuky a dopytu stabilný.
Ponuka obmedzená a dopyt vysoký. Úroky nízke, kupujúci maximálne motivovaní.
Majitelia nehnuteľností sa tešia z rastu ceny, obávajú sa či náhodou nepredávajú pod cenu, sú pripravení licitovať, prípadne čakať na ešte lepšiu ponuku…
Naraz je všetko naopak.
Trh sa zastavil.
Z pohľadu makléra. V porovnaní so situáciou na ktorú sme boli zvyknutí. Reakcia na inzerciu minimálna, obhliadok výrazne menej.
Na druhej strane viac času napríklad na napísanie tohto príspevku do blogu. 😊
Stále nachádzam články v rôznych médiách, podľa ktorých sa nič nedeje a ceny budú naďalej rásť. Nie je dôvod na obavy a paniku.
Faktom však ostáva, že kupujúci sa stratili. Naraz tu nie sú.
Ponuka narastá, konečne je z čoho vyberať. Realitné portály sú plné inzerátov. Inzeráty nemiznú, naopak každým dňom pribúdajú nové.
Napríklad predaj 3-izbových bytov v Petržalke. Bežná prax pred rokom, realitný portál našiel 35 ponúk. Stav v októbri 2022, portál mi ponúkol 378 ponúk.
A to je rozdiel.
Prečo nastala takáto zmena?
Začnime rastom úrokových sadzieb na hypotékach.
Napríklad úrokové sadzby pred rokom sa pohybovali pod 1%. Dnes vám váš bankár ponúkne niečo pod 4 percentá a postraší vás tým, že sadzby sa budú čoskoro opäť zvyšovať.
Kam to môže až rásť?
Môj finančný poradca predpokladá, že začiatkom budúceho roku budú úroky na hladine 6%...
Rozdiel medzi 1% a 6% pri kúpe priemerného Bratislavského bytu môže znamenať pri splátkach rozdiel aj niekoľko sto EUR mesačne.
Ak zoberieme referenčnú cenu bytu 200.000€ a hypotéku na 25 rokov. Banka zvyčajne financuje 80%, čiže v našom prípade výška úveru bude 160.000€.
-výška mesačnej splátky pri 1% úroku je 605€
-výška mesačnej splátky pri 4% úroku je 845€
-výška mesačnej splátky pri 6% úroku je 1030€
A ako ste na tom vy s vašou hypotékou? Neblíži sa vám dátum refixácie? Prepočítajte si, čo vás čaká na niektorej z hypotekárnych kalkulačiek dostupných na webe.
Napríklad kliknite sem .
S vyššou mesačnou splátkou sa samozrejme znižuje aj suma, ktorú je ochotná a schopná banka klientovi požičať.
Asi je každému jasné, že odhliadnúc od ceny nehnuteľnosti banku zaujíma príjem dlžníka, jeho pravidelné výdavky vrátane vyššej mesačnej splátky hypotéky.
Mnohí potenciálni kupujúci sa v nových podmienkach neklasifikujú na získanie hypotekárneho úveru v požadovanej výške. Inak povedané môžu počítať s podstatne nižšou sumou v porovnaní so situáciou povedzme pred rokom.
A táto suma im bude chýbať pri cenách nehnuteľností, na ktoré sme boli zvyknutí.
Vyššie úroky nie sú všetko. Ako banka aj potenciálny kupujúci musí počítať s infláciou, ktorá je v tomto období najvyššia odkedy sme prijali Euro.
Náklady na život sa v porovnaní s rokom 2021 sa zvýšili odhadom o 10 az 20%.
Ďalšou neznámou je cena energií, ktorá po dlhšom stabilnom období pravdepodobne výraznejšie zaťaží rodinný rozpočet. Olej do ohňa prilievajú médiá, ktoré strašia niekoľko násobným zvýšením cien od januára 2023.
Keď kupujeme nehnuteľnosť, ďalší krok v mnohých prípadoch býva jej rekonštrukcia, ktorú my ako makléri radi označujeme ako „prerábka podľa vlastných predstáv“.
Ceny stavebných materiálov a prác sú v poslednom období nestabilné.
Pre bežného človeka je ťažké zorientovať sa v tom a odhadnúť reálne náklady s rekonštrukciou spojené.
Toto všetko má vplyv na rozhodovanie kupujúcich. Keďže situácia je neprehľadná, mnohí jednoducho odkladajú svoje rozhodnutie teraz kúpiť nehnuteľnosť.
Na druhej strane logicky môžu očakávať a verte mi, že mnohí očakávajú pokles cien.
Dáva vám to logiku?
Prečo by som sa zadlžoval v tomto neistom období a kupoval nehnuteľnosť, ktorej cena môže v krátkom horizonte klesnúť. Ak môžem, počkám…
Ktorá nehnuteľnosť má väčšiu šancu?
Myslím si, že v súčasnej situácii môžeme zabudnúť na ďalší rast cien.
Ponuky s cenami nastavenými podľa trhu pred pól rokom nemajú veľkú šancu na úspech.
Ak príde k poklesu cien, niektoré nehnuteľnosti to zasiahne viac, niektoré menej.
✅Ako ukazuje súčasná prax, dopyt po novostavbách a novších stavbách stále existuje. Taktiež byty, ktoré sú kompletne rekonštruované majú šancu udržať si nastavené ceny, prípadne ich pokles nemusí byť výrazný.
Naopak pri starších bytoch s potrebnou rekonštrukciou treba byť pripravený na výraznejšie zľavy.
✅Ako ďalšie môžeme spomenúť nehnuteľnosti, ktoré sú niečím výnimočné, alebo jedinečné. Môže to byť lokalitou, pôdorysom, terasou, vlastným parkovaním…
Na druhej strane sú byty v starej zástavbe, ktorých existuje veľké množstvo a reálne sú si veľmi podobné.
✅Pri poklese trhu si budú lepšie viesť menšie byty, prípadne najlacnejšie byty v ponuke.
Budú stále dostupné pre ľudí, ktorých strop hypotéky nepustí do väčších. Ľudia v problémoch budú predávať väčšie/drahšie/luxusné nehnuteľnosti a vyhľadávať lacnejšie alternatívy.
V segmente drahších nehnuteľností bude naozaj z čoho vyberať a cenový prepad tu zvyčajne býva najväčší.
✅Ďalší segment, ktorý bude zasiahnutý sú nehnuteľnosti s hendikepom. Pri veľkej konkurencii budeme musíme počítať s výraznejšou zľavou napríklad pri bytoch na prízemí, alebo najvyššom poschodí, pri hlučnej ulici…
Ako z tohto von?
Vráťme sa ale k vám, ak nehnuteľnosť predávate. Ak teda potrebujete nutne predať, obdobie stagnácie vám moc do karát nehrá. Treba reálne prehodnotiť váš zámer a pripraviť sa na to.
Aké teda máte možnosti?
✅Ak nie ste vyslovene nútení, odložte predaj. Nehnuteľnosť (na rozdiel napríklad od akcií) stále môžete prenajať. V tejto chvíli trh s prenájmom funguje relatívne dobre aj vďaka ľudom prichádzajúcim z Ukrajiny.
Prenajmite nehnuteľnosť na rok, dva a následne vyhodnoťte situáciu.
A raz mesačne dostanete príjemnú sms od vašej banky… 😊
✅Určite si reálnu cenu. Dnes je takmer isté, že ceny z nedávneho obdobia sú skôr fikciou, ako realitou. Spôsob odhadu kúpnej ceny mám spracovanú v mojom článku Ako odhadnúť trhovú cenu.
Určite si cenu skôr v spodnej hranici cenového pásma. Myslite reálne. Motyky pravdepodobne v tomto období moc strieľať nebudú.
Psychicky sa pripravte na zjednávanie a zníženie ceny. Obhliadok bude menej. Preto ak vám potenciálny kupujúci ponúkne nižšiu cenu, neurazte sa. Zvážte ponuku, ak je reálna.
Ak je možné spravte ústupok. Lepšie vrabec v hrsti, ako …
Nepredlžujte zbytočne predaj, vývoj cien môže ísť proti vám.
✅V prípade ak na váš predaj nadväzuje kúpa inej nehnuteľnosti, pokúste sa o výmenu.
Nájdite byt, ktorý vám vyhovuje a ponúknite majiteľovi výmenu s doplatkom. Ak máte problém s predajom, verte mi aj druhá strana to nemá v dnešnej dobe ľahké.
Choďte na obhliadky a rozprávajte sa s predávajúcim. Pozerajte aj byty, ktoré sú drahšie ako váš rozpočet.
✅Podaďte sa so skúseným maklérom. Dobrý maklér môže v tomto období byť pre vás reálnym prínosom.
Drobná chyba vo vašej predajnej stratégii, prezentácii, marketingu môže mať za následok, že váš telefón mlčí a čas hrá proti vám.
Dobrý maklér vám dokáže nezaujato reálne zhodnotiť vašu nehnuteľnosť, nastaviť cenu poradiť s prezentáciou a marketingom.
Už spolupracujete pri predaji s maklérom a máte problém s predajom? Nevadí. Môžete sa spojiť s iným maklérom, ktorý vie na základe už zverejnenej prezentácie identifikovať prípadnú chybu.
Ako poraziť konkurenciu (alias 378 ponúk 3-izbových bytov v Petržalke)
Veľká zmena nastáva v samotnom predaji nehnuteľností. Ako som spomínal kupujúcich je málo. A majú z čoho vyberať.
Kupujúci sa nebude venovať 378 prezentáciám.
✅V prvom rade treba zabezpečiť, aby sa prezentácia dostala k adresátovi / kupujúcemu. Musí sa nachádzať všade tam, kde by ju mohol hľadať, prípadne aj tam, kde by ju nehľadal.
✅Prezentácia vašej nehnuteľnosti musí zaujať na prvý pohľad. Záujemcu pri rýchlom listovaní medzi ponukami musí osloviť tak, aby si váš inzerát rozklikol. Šance zvýši ak bude dobre spracovaná s maximom informácií.
Kupujúci nepôjde na 378 obhliadok.
✅Vizuálne spracovanie musí presvedčiť kupujúceho, aby vytočil telefónne číslo a dohodol si obhliadku.
✅Ďalší krok už závisí na obchodnom duchu a skúsenostiach makléra, alebo majiteľa.
Na obhliadke zoči voči potenciálnemu kupujúcemu aj maličkosť, alebo prerieknutie môže zmariť celú predošlú snahu.
Na túto tému je toho veľa popísané na internete. Nebudem sa jej viac venovať. Ak sa vám páči môj štýl písania a chcete sa dozvedieť viac rád a postrehov, stiahnite si môj e-book, ktorý nájdete na stránke www.milanpetrik.sk
Mimochodom. Máte už vy, alebo váš maklér zverejnenú ponuku vašej nehnuteľnosti? Pošlite mi link. Rád si ju pozriem a poradím vám, čo by bolo vhodné zmeniť, alebo doplniť.
Ako sa bude trh vyvíjať? Koľko to bude trvať? Kam až môžu ceny klesnúť?
Na túto otázku žiaľ odpoveď nepoznám a myslím si že ju zodpovedne neodpovie nikto.
V každom prípade nepredpokladajme, že sa všetko vráti do pôvodných koľají v priebehu pár týždňov/mesiacov.
Čítal som názory, že by sa mala situácia ustáliť v priebehu 2 až 3 rokov.
Neviem. Isté však je, že úrokové sadzby, ceny energií a inflácia sa v najbližšom období zázračne neznížia.
Ceny nehnuteľností v Bratislave za posledné 2 roky vzrástli miestami až o 40%. Čiže priestor na korekciu tu určite je.
Kam až môžu klesnúť?
Zoberme si jeden čisto matematický a teoretický príklad. Opäť použime náš referenčný 3-izbový byt v Petržalke. Predpokladajme, že ľudia kupujú nehnuteľnosti vo vysokej miere za požičané peniaze od banky.
Ak v predošlom období sa vyšplhala jeho cena na 220.000€ a ľudia ho boli ochotní a schopní kúpiť pri 1% úroku na 25 ročnej hypotéke. Banka požičala 80%, čiže 176.000€ a 44.000€ sme doplatili z úspor. Mesačná splátka nám vyšla 660€.
Pri 4% hypotéke ak chceme splácať 660€, od banky si môžeme požičať maximálne 115.000€. Ak k tomu prirátame 44.000€ v hotovosti, vyjde nám cena za Petržalský 3-izbový byt 159.000€.
Čo je oproti 220.000€ v podstate cca 40% pokles.
Pri 6% hypotéke ak chceme splácať 660€, od banky si môžeme požičať maximálne 93.000€. Ak k tomu prirátame 44.000€ v hotovosti, vyjde nám cena za Petržalský 3-izbový byt 137.000€.
Berme však tento príklad s veľkou rezervou. Samozrejme v realite nám tu vstupuje rad iných faktorov, ktoré ovplyvňujú rast/pokles ceny.
Spomenul som to tu len preto, aby sme si uvedomili, aký má vplyv úroková sadzba. Keďže pracujem s nehnuteľnosťami dlhšiu dobu, zažil som obdobie kedy 6% úrok bol štandardom.
Mnohí kupujúci hlavne mladšie ročníky nevedeli o tom, že úrokové sadzby môžu byť aj vyššie ako 1%.
Myslime však pozitívne. Ceny nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska vždy rástli a rásť budú.
Článok bol vytvorený koncom Októbra 2022.
Napíšte mi o vašej nehnuteľnosti, o vašom predaji. Budem rád ak sa na mňa obrátite s akoukoľvek otázkou.
Zdravím vás, som Milan Petrík a rád Vám pomôžem s predajom Vašej nehnuteľnosti.
0905 812 082 petrik@dom-realit.sk
