Aktualizované 16. 8. 2026 · približne 9 minút čítania
Pri predaji bytu, domu alebo pozemku nerozhoduje iba suma, ktorú dostanete. Dôležité je, ako a kedy ste nehnuteľnosť nadobudli, či bola zaradená v obchodnom majetku a aké preukázateľné výdavky s ňou súvisia.
Základné pravidlo je jednoduché: ak príjem z predaja nie je oslobodený, zdaňuje sa rozdiel medzi príjmom a uznateľnými výdavkami — nie automaticky celá predajná cena.
Kedy býva predaj oslobodený od dane
Pri nehnuteľnosti, ktorá nebola zaradená v obchodnom majetku, je príjem fyzickej osoby spravidla oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia.
Pri nehnuteľnostiach nadobudnutých po 31. 12. 2010 nie je trvalý pobyt podmienkou oslobodenia. Pri starších nehnuteľnostiach treba zohľadniť prechodné pravidlá.
Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, oslobodenie sa spravidla posudzuje až po piatich rokoch od jej vyradenia. Pri dedení existujú osobitné pravidlá.
Pozor na platbu alebo zmluvu pred uplynutím piatich rokov
Pri posudzovaní oslobodenia je rozhodujúci skorší z týchto dátumov:
- prijatie prvej platby alebo preddavku,
- uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
Ak k jednému z týchto úkonov dôjde ešte pred uplynutím päťročnej lehoty, neskoršie zaplatenie zvyšku ceny alebo povolenie vkladu do katastra nemusí zabezpečiť oslobodenie.
Preto sa pri predaji tesne pred uplynutím piatich rokov neoplatí spoliehať iba na plánovaný dátum odovzdania alebo zápisu nového vlastníka.
Ako funguje päťročná lehota pri dedení
Pri dedení v priamom rade alebo medzi manželmi sa do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Pri dedení mimo priameho radu sa vlastná päťročná lehota dediča počíta od smrti poručiteľa, nie od právoplatnosti uznesenia o dedičstve.
Pri konkrétnom prípade treba skontrolovať dátum a právny titul nadobudnutia poručiteľa aj dediča. Súrodenec nepatrí do priameho radu; rodičia, deti, starí rodičia a vnuci áno.
Aké výdavky môžu znížiť základ dane
Ak príjem nie je oslobodený, možno si pri splnení podmienok uplatniť najmä:
- cenu preukázateľne zaplatenú za nehnuteľnosť,
- pri dedení alebo darovaní hodnotu určenú spôsobom podľa daňových pravidiel,
- preukázané náklady na technické zhodnotenie, opravu a údržbu,
- výdavky priamo súvisiace s predajom, napríklad odmenu realitnej kancelárie, právne služby alebo správny poplatok, ak ich hradil predávajúci.
Doklady sú podstatné. Vlastná práca, nezdokladované platby remeselníkom alebo odhad ceny zariadenia sa nedajú automaticky použiť ako daňový výdavok. Faktúry, zmluvy a potvrdenia o úhrade si preto pripravte ešte pred podaním priznania.
Jednoduchý modelový príklad
Nehnuteľnosť bola kúpená za 150 000 eur a predaná za 190 000 eur pred uplynutím piatich rokov. Predávajúci vie preukázať 12 000 eur za rekonštrukciu a 4 000 eur priamych nákladov na predaj.
Výpočet základu z tohto predaja:
190 000 − 150 000 − 12 000 − 4 000 = 24 000 eur
Daň sa neurčuje jedným univerzálnym percentom iba z tejto sumy. Pri fyzickej osobe sa základ dane z predaja spája s príslušnými ostatnými zdaniteľnými príjmami a použijú sa platné daňové pásma.
V roku 2026 sú sadzby dane fyzickej osoby 19 %, 25 %, 30 % a 35 % podľa výšky príslušného základu dane.
Nie každý ďalší príjem však vstupuje do rovnakého základu dane. S príjmom z predaja sa môžu spájať najmä príjmy zo zamestnania, prenájmu, použitia diela a ostatné príjmy. Príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti majú samostatný základ dane.
Tento príklad vysvetľuje princíp, nie konečnú daň konkrétneho človeka. Výsledok ovplyvnia aj jeho ďalšie príjmy a individuálne okolnosti.
Nezdaniteľná časť základu dane
Nezdaniteľnú časť základu dane nemožno uplatniť priamo proti príjmu z predaja nehnuteľnosti zaradenému medzi ostatné príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov.
Preto nie je správne automaticky odpočítať nezdaniteľnú časť od vypočítaného rozdielu medzi príjmom z predaja a uznateľnými výdavkami.
Kedy vznikajú zdravotné odvody
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane, môže vstúpiť aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia.
Pre rok 2026 je všeobecná sadzba poistného 16 % z príslušného vymeriavacieho základu. Pri osobe so zdravotným postihnutím je sadzba 8 %.
Zdravotná poisťovňa vykoná ročné zúčtovanie na základe údajov z daňového priznania. Preto pri plánovaní čistého výnosu nestačí odhadnúť iba daň.
Zaplatený nedoplatok zdravotného poistného súvisiaci s príjmom z predaja možno následne uplatniť ako daňový výdavok. V praxi sa to rieši dodatočným daňovým priznaním za rok, v ktorom bol príjem z predaja zdanený.
Kedy sa podáva daňové priznanie
Ak predaj nie je oslobodený, príjem sa uvádza v daňovom priznaní za rok, v ktorom bol dosiahnutý, ak daňovníkovi vznikne povinnosť podať daňové priznanie.
Pri veľmi malom príjme preto nemusí povinnosť podať priznanie vzniknúť automaticky. Treba posúdiť všetky príjmy daňovníka a zákonné podmienky pre príslušný rok.
Ak je príjem z predaja oslobodený, do daňového priznania sa z tohto dôvodu neuvádza.
Predaj však môže mať ďalšie daňové alebo právne súvislosti, najmä pri podnikaní, spoluvlastníctve, postupných platbách alebo predaji nehnuteľnosti v zahraničí.
Daň z nehnuteľností po predaji
Daň z príjmu a miestna daň z nehnuteľností sú dve rozdielne povinnosti.
Ak predajom zanikne vlastníctvo nehnuteľnosti, daňová povinnosť k miestnej dani z nehnuteľností zaniká 31. decembra roka, v ktorom vlastníctvo zaniklo.
Predávajúci podáva príslušnému správcovi dane čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti, spravidla do 31. januára nasledujúceho roka. Nejde teda iba o neformálne oznámenie predaja.
Správcom dane je mesto alebo obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. V Bratislave túto daň spravuje hlavné mesto, nie jednotlivá mestská časť.
Čo si overiť ešte pred určením ceny
Pred podpisom rezervácie alebo kúpnej zmluvy si odpovedzte na tieto otázky:
- Kedy a akým spôsobom som nehnuteľnosť nadobudol?
- Kedy presne uplynie päťročná lehota?
- Nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku?
- Ide o dedenie v priamom rade, medzi manželmi alebo iný prípad?
- Kedy má byť prijatá prvá platba alebo preddavok?
- Aké obstarávacie a investičné výdavky viem doložiť?
- Ktoré náklady na predaj budem skutočne hradiť?
- Mám ďalšie príjmy, ktoré môžu ovplyvniť daňové pásmo?
- Môže mi vzniknúť povinnosť zaplatiť zdravotné poistné?
Daňová situácia môže ovplyvniť minimálnu cenu aj vhodný termín predaja. DOM-REALIT vie pripraviť predajný postup a potrebné podklady. Konečné daňové posúdenie neštandardného prípadu odporúčame potvrdiť daňovým poradcom alebo Finančnou správou.
Ak plánujete predaj, zavolajte na 0917 555 655.
Zdroje
Finančná správa SR — Predaj nehnuteľnosti
Finančná správa SR — Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026
Finančná správa SR — Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti
Všeobecná zdravotná poisťovňa — Zmeny od 1. 1. 2026
Slovensko.sk — Daň z nehnuteľností
Údaje platné k 16. 8. 2026.
