Prečo ceny bytov rastú aj pri vyšších úrokoch

Aktualizované 15. 9. 2026 · približne 10 minút čítania

Vyššie úrokové sadzby hypoték zvyčajne znižujú sumu, ktorú si domácnosti môžu požičať. Napriek tomu ceny bytov nemusia automaticky klesnúť. Vývoj realitného trhu totiž neurčuje jediná veličina.

Na cenu nehnuteľností pôsobia súčasne dostupnosť úverov, aktivita kupujúcich, príjmy domácností, množstvo bytov v ponuke, nová výstavba aj skladba práve predávaných nehnuteľností.

Stručná odpoveď

Ceny bytov môžu rásť aj pri vyšších úrokoch, ak na trhu zostáva dostatočný dopyt a zároveň nie je k dispozícii dosť vhodných nehnuteľností.

V roku 2026 sa spojilo niekoľko faktorov:

• úrokové sadzby nových úverov na bývanie po predchádzajúcom poklese mierne vzrástli,
• úverová aktivita napriek tomu zostala relatívne silná,
• časť kupujúcich urýchlila rozhodnutie z obavy z ďalšieho zdražovania,
• ponuka kvalitných bytov sa obnovuje pomaly,
• počet dokončených aj začatých bytov bol mimoriadne nízky,
• ceny sa nevyvíjali rovnako vo všetkých mestách, okresoch a segmentoch.

Nie je preto presné tvrdiť, že ceny rastú iba pre nedostatok bytov alebo iba pre aktivitu hypotekárnych kupujúcich. Ide o výsledok viacerých vplyvov, ktoré sa navzájom posilňujú alebo tlmia.

Aktualizácia – september 2026

Od prvého vydania tohto článku vyšli údaje za druhý štvrťrok 2026 a Európska centrálna banka dvakrát zvýšila úrokové sadzby. Hlavný záver sa nemení: bytov sa stavia historicky málo a ceny preto neklesajú. Tempo rastu sa však spomaľuje a podmienky financovania sa zhoršujú.

Ceny bývania. Podľa Národnej banky Slovenska vzrástli ponukové ceny bývania v druhom štvrťroku 2026 medziročne o 9,5 % a medzikvartálne o 1,2 %. Ide o najpomalší rast za viac než dva roky. Priemerná ponuková cena bytov dosiahla 3 430 eur za štvorcový meter. Štatistický úrad SR, ktorý sleduje realizačné ceny, teda ceny skutočne uzavretých obchodov, uvádza medziročný rast o 13,6 %; v Bratislavskom kraji o 16,2 %. Rozdiel medzi oboma číslami je bežný – jedno meria, za koľko sa nehnuteľnosti ponúkajú, druhé, za koľko sa naozaj predali.

Výstavba. Útlm pokračoval aj v druhom štvrťroku. Dokončených bolo 2 368 bytov a začala sa výstavba približne 2 400 bytov, medziročne o viac než 40 % menej. V oboch prípadoch ide o najslabší druhý štvrťrok od roku 2000. Za celý prvý polrok 2026 sa začalo stavať 4 839 bytov, o tretinu menej ako pred rokom. V Bratislavskom, Košickom a Trenčianskom kraji zaostáva výstavba za dlhodobým priemerom o viac než polovicu.

Úrokové sadzby. ECB zvýšila kľúčové sadzby 11. júna a 10. septembra 2026, vždy o 0,25 percentuálneho bodu. Pokles hypotekárnych sadzieb z roku 2025 sa tým definitívne skončil. Analytici očakávajú, že priemerné sadzby hypoték v najbližších mesiacoch prekročia 4 % a do konca roka sa priblížia k 4,2 – 4,3 %.

Bratislava. Trh s novostavbami sa v druhom štvrťroku zastavil. Priemerná predajná cena bola 5 304 eur za štvorcový meter s DPH, medziročný rast ponukových cien iba 2,3 %. Predalo sa 652 bytov, kým dlhodobý priemer je vyše 1 000 za štvrťrok, a počet voľných bytov v ponuke stúpol na 4 231 – najviac od roku 2017. Staršie byty rástli medziročne o 9 %, medzikvartálne však už len o 1,4 %, čo je najpomalšie tempo za posledný rok.

Čo z toho vyplýva. Pre predávajúceho to znamená, že priemerný rast cien už nezaručuje rýchly predaj. Kupujúci sú opatrnejší, ponuka sa rozširuje a rozhoduje reálne nastavená cena. Pre kupujúceho zase platí, že čakať na lacnejšie hypotéky sa tento rok pravdepodobne neoplatí – dôležitejšie je počítať so splátkou pri sadzbe nad 4 %.

Zdroje: NBS – Ceny nehnuteľností na bývanie, 2. štvrťrok 2026; ŠÚ SR – Ceny nehnuteľností a Bytová výstavba, 2. štvrťrok 2026; ECB – rozhodnutia o menovej politike z 11. 6. a 10. 9. 2026; Bencont Investments – analýzy bratislavského trhu za 2. štvrťrok 2026.

Aké boli úrokové sadzby v roku 2026?

Priemerné úrokové sadzby nových úverov na bývanie s počiatočnou fixáciou od jedného do piatich rokov sa vyvíjali nasledovne:

Od júna 2026 sadzby hypoték opäť rastú. Európska centrálna banka zvýšila kľúčové sadzby 11. júna a 10. septembra 2026, vždy o 0,25 percentuálneho bodu, a banky postupne zdražujú.

Ide o priemernú sadzbu konkrétnej skupiny nových úverov. Neznamená to, že každý klient dostal alebo mohol dostať hypotéku presne s takýmto úrokom.

Konečnú ponuku banky ovplyvňuje najmä:

• dĺžka fixácie,
• pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti,
• príjem a úverová história klienta,
• využitie ďalších bankových produktov,
• interné pravidlá a individuálna ponuka banky.

Zdroj: Národná banka Slovenska – banková úroková štatistika

Vyšší úrok zhoršuje dostupnosť bývania

Ak sa úroková sadzba zvýši, pri rovnakej výške úveru sa spravidla zvýši aj mesačná splátka. Domácnosť preto môže byť nútená:

• hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť,
• vybrať si menší byt,
• presunúť sa do inej lokality,
• použiť viac vlastných zdrojov,
• zvoliť dlhšiu splatnosť, ak jej to podmienky umožňujú.

Vyššie úroky teda znižujú dostupnosť bývania. Samy osebe však neurčujú, či ceny všetkých bytov musia klesnúť.

Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností?

Podľa údajov Národnej banky Slovenska vzrástli ponukové ceny bývania v prvom štvrťroku 2026 medzikvartálne o 3,4 % a medziročne o 11,3 %. V druhom štvrťroku sa rast spomalil na 9,5 % medziročne a 1,2 % medzikvartálne.

Májové údaje pri inzerovaných bytoch naznačovali približne 14-percentný medziročný rast. Pri bratislavských novostavbách sa v prvom štvrťroku uvádzal rast ponukových cien približne o 4 % medziročne.

Na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla podľa analýzy spoločnosti Bencont priemerná cena v druhom štvrťroku približne 4 410 eur za štvorcový meter, čo predstavovalo medziročný rast približne o 9 %.

Tieto čísla nemožno porovnávať mechanicky. Pochádzajú z rôznych období a používajú rozdielne metodiky. Niektoré sledujú ponukové ceny, iné konkrétny segment alebo geografickú oblasť.

Zdroje:

• NBS – Ekonomický a menový vývoj
• NBS – Makroprudenciálny komentár, jún 2026
• Údaje o cenách bytov v bratislavských okresoch

Prečo teda ceny rastú?

1. Záujem o úvery úplne nezmizol

Vyššie sadzby obmedzili dostupnosť hypoték, ale nevylúčili všetkých kupujúcich. Na trh vstupujú domácnosti s vyššími príjmami, väčším objemom vlastných prostriedkov alebo s príjmom z predaja inej nehnuteľnosti.

Časť nákupov sa navyše uskutočňuje s nižším podielom úveru alebo úplne bez hypotéky.

2. Niektorí kupujúci svoje rozhodnutie urýchlili

Ak kupujúci očakávajú ďalší rast cien, môžu nákup urýchliť aj napriek tomu, že financovanie nie je ideálne. Rozhodujú sa medzi dnešnou vyššou splátkou a rizikom, že podobná nehnuteľnosť bude neskôr drahšia alebo už nebude dostupná.

Takéto správanie môže krátkodobo podporovať dopyt. Neznamená však, že je rozumné kúpiť akúkoľvek nehnuteľnosť za ľubovoľnú cenu.

3. Dopyt sa koncentruje na dostupnejšie byty

Kupujúci sa pri obmedzenom rozpočte častejšie sústreďujú na:

• jednoizbové a dvojizbové byty,
• nehnuteľnosti s primeranými mesačnými nákladmi,
• byty pripravené na nasťahovanie,
• lokality s dobrou dopravou a občianskou vybavenosťou.

Silný dopyt v týchto kategóriách môže udržiavať alebo zvyšovať ich ceny, aj keď sa väčšie, drahšie alebo horšie situované nehnuteľnosti predávajú pomalšie.

Akú úlohu zohráva bytová výstavba?

V prvom štvrťroku 2026 bolo na Slovensku dokončených 2 210 bytov. Išlo o najnižší počet dokončených bytov v prvom štvrťroku od roku 2000.

Začala sa výstavba 2 074 bytov, čo bol najnižší počet za ktorýkoľvek štvrťrok od roku 1998.

V druhom štvrťroku 2026 pokles pokračoval: dokončených bolo 2 368 bytov a začala sa výstavba približne 2 400 bytov, v oboch prípadoch najmenej spomedzi druhých štvrťrokov od roku 2000.

Údaj 2 074 predstavuje začaté byty, nie počet administratívnych rozhodnutí. Štatistika zahŕňa byty, na ktoré boli vydané stavebné povolenia a pri ktorých sa začala výstavba podľa použitej metodiky.

V Bratislavskom kraji klesol počet dokončených bytov medziročne približne o 56 %. Počet začatých bytov sa znížil o viac než 60 %.

Údaje od tretieho štvrťroka 2025 sú predbežné a môžu byť neskôr revidované.

Zdroj: Štatistický úrad SR – bytová výstavba v prvom štvrťroku 2026

Menej začatých bytov neznamená presnú predpoveď budúcej ponuky

Medzi začatím výstavby a odovzdaním bytu môže uplynúť niekoľko rokov. Dĺžka prípravy sa líši podľa projektu, povoľovania, financovania aj stavebného postupu.

Nie každý povolený alebo začatý byt musí byť dokončený v pôvodne plánovanom termíne. Aktuálny pokles preto nemožno premeniť na presný kalendár budúcej ponuky.

Je však dôležitým signálom. Ak sa dlhšie obdobie začína málo bytov, ponuka nového bývania sa môže v ďalších rokoch obnovovať pomalšie.

Ceny rástli rýchlejšie než príjmy

Národná banka Slovenska upozornila, že ceny bývania rástli rýchlejšie než príjmy domácností aj objem nových úverov. Takýto rozdiel môže postupne oslabovať dopyt alebo spomaľovať počet obchodov.

Na trhu sa to môže prejaviť takto:

• predávajúci nastaví vysokú ponukovú cenu,
• kupujúci zostanú opatrnejší,
• doba predaja sa predĺži,
• zväčší sa rozdiel medzi ponukovou a konečnou cenou,
• kvalitné nehnuteľnosti sa predajú, ale slabšie ponuky zostávajú na trhu.

Rast priemernej ceny preto automaticky neznamená, že sa každá nehnuteľnosť predá rýchlejšie alebo za akúkoľvek požadovanú sumu.

Pozor na skladbu ponuky

Priemernú cenu môže zvýšiť aj zmena v tom, aké nehnuteľnosti sa práve ponúkajú alebo predávajú.

Ak je v sledovanom období viac:

• novostavieb,
• menších bytov s vyššou cenou za štvorcový meter,
• bytov v drahších okresoch,
• kvalitne zrekonštruovaných nehnuteľností,

priemerná cena môže stúpnuť aj bez rovnakého zdraženia každého jednotlivého bytu.

Preto je pri oceňovaní potrebné porovnávať podobné nehnuteľnosti v rovnakej lokalite, technickom stave a časovom období.

Čo z aktuálnych údajov nemožno vyvodiť?

Z rastúcich priemerov nemožno vyvodiť, že:

• ceny budú určite pokračovať v rovnakom raste,
• všetky regióny a typy nehnuteľností sa vyvíjajú rovnako,
• kupujúci musí zo strachu kúpiť prvú dostupnú nehnuteľnosť,
• predávajúci môže určiť cenu bez ohľadu na trh,
• jedna priemerná sadzba zodpovedá podmienkam každej hypotéky.

Trh sa môže meniť pod vplyvom úrokových sadzieb, zamestnanosti, príjmov, legislatívy, výstavby aj nálady kupujúcich.

Čo to znamená pre predávajúceho?

Predávajúci by mal postupovať systematicky:

1. Porovnať nehnuteľnosť s podobnými ponukami v rovnakej lokalite.
2. Zohľadniť technický a právny stav.
3. Rozlišovať medzi ponukovou a reálne dosiahnuteľnou cenou.
4. Pripraviť dokumenty, fotografie a prezentáciu.
5. Sledovať počet reakcií, obhliadok a konkrétnych ponúk.
6. Ak trh nereaguje, upraviť cenu alebo spôsob prezentácie.

Podrobnejší postup nájdete v článku Ako stanoviť cenu nehnuteľnosti.

Čo to znamená pre kupujúceho?

Kupujúci by nemal posudzovať iba cenu bytu alebo aktuálnu výšku splátky. Dôležité sú aj:

• stabilita príjmu,
• finančná rezerva,
• celkové náklady úveru,
• mesačné náklady na bývanie,
• budúce opravy a investície,
• technický a právny stav nehnuteľnosti,
• možnosť prenájmu alebo ďalšieho predaja.

Pred rozhodnutím je vhodné porovnať ponuky viacerých bánk a prepočítať aj scenár vyššej splátky po skončení fixácie.

Rozdiel medzi novostavbou a starším bytom

Novostavba a starší byt reagujú na trh rozdielne. Pri novostavbe ovplyvňuje cenu aj cena pozemku, výstavby, financovania projektu a množstvo dostupných jednotiek. Pri staršom byte rozhoduje lokalita, stav domu, rekonštrukcia, dispozícia a očakávané investície.

Viac informácií nájdete v článkoch:

• Novostavba alebo starší byt v Bratislave v roku 2026
• Ako lokalita ovplyvňuje cenu bytu v Bratislave a okolí

Najčastejšie otázky

Prečo vyššie úroky automaticky neznížili ceny bytov?

Pretože úroky sú iba jedným z faktorov. Ak zostane aktívny dopyt a ponuka vhodných bytov je obmedzená, ceny môžu rásť aj pri drahšom financovaní.

Znamená priemerná sadzba, že ju dostane každý klient?

Nie. Ide o priemernú sadzbu vybranej kategórie nových úverov. Konkrétna ponuka závisí od bonity klienta, fixácie, výšky úveru, hodnoty nehnuteľnosti a podmienok banky.

Budú ceny bytov ďalej rásť?

To sa nedá spoľahlivo zaručiť. Vývoj bude závisieť od úrokov, príjmov, zamestnanosti, úverovej aktivity, ponuky bytov aj správania kupujúcich a predávajúcich.

Znamená slabšia výstavba automatické zdražovanie?

Nie. Slabšia výstavba môže obmedziť budúcu ponuku, cenu však ovplyvňuje aj dopyt, dostupnosť financovania, lokalita a kvalita konkrétnych nehnuteľností.

Je rok 2026 vhodný na predaj?

Pre kvalitne pripravenú a správne ocenenú nehnuteľnosť môže byť situácia priaznivá. Rozhodujúci je však konkrétny byt, jeho stav, lokalita, právna pripravenosť a nastavená cena.

Zhrnutie

Priemerná sadzba nových úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov sa zvýšila z marcových 3,35 % na májových 3,57 % a po dvoch zvýšeniach sadzieb ECB v júni a septembri 2026 rastie ďalej. Napriek drahšiemu financovaniu ceny bývania ďalej rástli, v druhom štvrťroku však už pomalšie.

Za vývojom nebol jediný dôvod. Podieľala sa na ňom kombinácia úverovej aktivity, očakávaní kupujúcich, koncentrácie dopytu, vývoja príjmov, skladby ponuky a veľmi slabej bytovej výstavby.

Pri rozhodovaní preto nestačí sledovať jeden celoslovenský priemer. Potrebné je posúdiť konkrétnu nehnuteľnosť, jej lokalitu, stav, porovnateľné ponuky a reálnu kúpnu silu záujemcov.

Ak potrebujete posúdiť predajnú cenu svojej nehnuteľnosti alebo pripraviť bezpečný postup predaja, kontaktujte DOM-REALIT na čísle 0917 555 655.

DOM-REALIT pracuje bez exkluzívnych zmlúv.

Údaje v článku sú aktuálne k 15. 9. 2026. Článok má informačný charakter a nepredstavuje finančné ani investičné poradenstvo.